주택 양도세는 이렇게 계산해요
- 양도차익 = 판 금액 − 산 금액 − 필요경비(취득세·중개보수·자본적 지출)
- 고가주택 — 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이 12억 원을 넘으면 양도차익 × (판 금액 − 12억) ÷ 판 금액만 과세 (시행령 제160조)
- 장기보유특별공제 — 3년 이상 보유하면 양도차익에서 뺌 (아래 표)
- 과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만 원
- 세율 — 2년 이상 보유 6~45% 기본세율, 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 조정지역 다주택 중과는 기본세율 + 20%p·30%p (둘 다 해당하면 큰 세액)
20억 원에 판 1세대 1주택 (10억 원에 사서 10년 보유·거주)
양도차익 10억 → 12억 초과분만 과세: 10억 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 4억 원
장기보유특별공제 80%(보유 40% + 거주 40%) = 3억 2,000만 원 → 과세표준 7,750만 원
양도소득세 1,284만 원 + 지방소득세 128만 4,000원 = 1,412만 4,000원
판 금액별 1주택 양도세
10년 전에 판 금액의 절반에 사서 10년 보유한 1세대 1주택이에요(필요경비 없음). 12억 원 이하는 비과세예요.
| 판 금액 | 10년 거주 | 거주 안 함 |
|---|
장기보유특별공제율
| 보유 기간 | 일반 | 1주택 보유+거주 |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% + 12% |
| 5년 | 10% | 20% + 20% |
| 10년 | 20% | 40% + 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% + 40% |
일반은 보유 1년마다 2%(최대 30%), 2년 이상 산 1세대 1주택은 보유 1년마다 4%와 거주 1년마다 4%(거주 2~3년은 8%)를 더해 최대 80%입니다(소득세법 제95조 제2항 표1·표2). 조정대상지역 다주택 중과 대상은 공제를 받지 못합니다.
1세대 1주택 비과세 요건
- 양도일 현재 세대가 국내에 1주택만 가지고 있을 것
- 2년 이상 보유 — 살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요 (시행령 제154조)
- 양도가액 12억 원 이하면 전액 비과세, 넘으면 넘는 비율만큼 과세
이사하려고 새 집을 산 일시적 2주택, 상속받은 집이나 부모를 모시려고 합친 경우 등은 1주택으로 보는 특례가 있습니다. 요건이 까다로우니 신고 전 세무서나 세무사와 확인하세요.
신고·납부 기한
잔금일(양도일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다(소득세법 제105조). 예를 들어 10월 22일에 잔금을 받았으면 12월 31일까지입니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다. 위 계산기의 기한 상자에 잔금일을 넣으면 실제 마감일을 캘린더에 넣을 수 있어요.
자주 묻는 질문
1세대 1주택은 양도세를 안 내나요?
양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 가지고 2년 이상 보유했다면(살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요) 양도가액 12억 원까지는 비과세입니다. 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다(소득세법 제89조, 시행령 제154조·제160조).
장기보유특별공제는 얼마인가요?
3년 이상 보유한 주택은 보유 연수 × 2%(최대 30%)를 양도차익에서 뺍니다. 2년 이상 거주한 1세대 1주택(12억 초과분)은 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80%까지 뺍니다(소득세법 제95조 제2항 표1·표2).
집을 1~2년 만에 팔면 세율이 얼마인가요?
주택은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%이고, 2년 이상이면 6~45% 기본세율입니다(소득세법 제104조 제1항).
다주택자 양도세 중과는 지금도 적용되나요?
조정대상지역 주택을 2주택자가 팔면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 + 30%p이고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항). 2년 이상 보유 주택의 중과 배제 특례는 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다(시행령 제167조의10 등).
양도세는 언제 신고하나요?
잔금일(양도일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다(소득세법 제105조). 비과세 1세대 1주택은 신고하지 않아도 되지만, 12억 원 초과 고가주택은 신고해야 합니다.
함께 쓰는 계산기
소득세법·시행령에 근거한 모의 계산이며, 실제 세액은 신고 내용과 세무서 결정에 따릅니다. 일시적 2주택·상속·합가 등 1주택 특례, 중과 제외 주택, 감면 주택, 같은 해 다른 양도소득 합산, 분양권·입주권은 반영하지 않았습니다.