주택 취득세는 이렇게 계산해요
취득세는 실제 거래가(취득당시가액) × 세율입니다. 1주택이면 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고 그 사이는 금액에 따라 1%에서 3%까지 조금씩 오릅니다. 여기에 지방교육세와(85㎡ 초과면) 농어촌특별세가 함께 붙습니다.
- 취득세율 — 6억~9억 원은 (취득가액 × 2/3억 원 − 3)%, 소수점 다섯째 자리에서 반올림 (지방세법 제11조 제1항 제8호)
- 지방교육세 = 취득가액 × 취득세율 × 50% × 20% (제151조) — 1%면 0.1%, 3%면 0.3%
- 농어촌특별세 = 취득가액 × 2% × 10% = 0.2%, 전용 85㎡ 이하는 비과세 (농어촌특별세법 제4조·제5조)
7억 원 아파트, 1주택, 전용 85㎡ 초과
세율 (7억 × 2/3억 − 3)% = 1.6667% → 1.67%
취득세 7억 × 1.67% = 1,169만 원 · 지방교육세 116만 9,000원 · 농어촌특별세 140만 원
합계 1,425만 9,000원
집값별 주택 취득세 (1주택)
1주택(또는 조정대상지역 밖 2주택)을 사고 생애최초 감면이 없을 때, 잔금 때 내는 취득세·지방교육세·농어촌특별세 합계예요.
| 집값 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 초과 |
|---|
2026년 주택 취득세율표
| 구분 | 취득세 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억~9억 원 | 1~3% |
| 9억 원 초과 | 3% |
| 조정 2주택 · 비조정 3주택 | 8% |
| 조정 3주택+ · 비조정 4주택+ | 12% |
1주택·일시적 2주택·조정대상지역 밖 2주택은 1~3% 일반세율입니다. 지방교육세는 중과일 때 0.4%, 농어촌특별세(85㎡ 초과)는 8%일 때 0.6%, 12%일 때 1.0%입니다.
다주택 중과와 일시적 2주택
집을 산 뒤 세대가 가진 주택 수로 세율이 정해집니다(지방세법 제13조의2). 조정대상지역에서는 2채째부터 8%, 3채째부터 12%이고, 조정대상지역 밖에서는 3채째 8%, 4채째부터 12%입니다.
이사하려고 새 집을 먼저 산 일시적 2주택은 기존 집을 정해진 기간 안에 팔면 일반세율(1~3%)이 적용됩니다. 기간 안에 팔지 못하면 중과세율과의 차액을 추가로 내야 합니다.
생애최초 주택 구입 감면
주택 취득일에 본인과 배우자가 주택을 가진 적이 없고, 살려고 취득가액 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 줄여 줍니다(지방세특례제한법 제36조의3, 2028년 12월 31일 취득분까지).
- 일반: 취득세 200만 원 이하면 면제, 넘으면 200만 원 공제
- 전용 60㎡ 이하이면서 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택·다가구, 또는 인구감소지역 주택: 300만 원까지
감면 뒤 3개월 안에 전입하지 않거나 3년 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세액을 다시 내야 합니다. 85㎡를 넘는 주택은 감면받은 금액의 20%를 농어촌특별세로 냅니다.
신고·납부 기한과 방법
잔금일(잔금 전에 등기하면 등기일) 중 빠른 날부터 60일 이내에 신고·납부합니다(지방세법 제20조). 마지막 날이 주말·공휴일이면 그다음 날까지입니다. 대부분 법무사가 등기와 함께 처리하지만 납부 책임은 산 사람에게 있어요.
전국은 위택스, 서울은 이택스에서 낼 수 있습니다. 위 계산기의 신고 기한 상자에 잔금일을 넣으면 실제 마감일을 캘린더에 넣을 수 있어요.
자주 묻는 질문
주택 취득세율은 얼마인가요?
1주택(또는 조정대상지역 밖 2주택)은 취득가액 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 6억~9억 원은 (취득가액 × 2/3억 원 − 3)%로 1%에서 3%까지 올라갑니다. 여기에 지방교육세(취득세율의 10%)와, 전용면적 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다(지방세법 제11조·제151조).
2주택·3주택이면 취득세가 얼마나 늘어나나요?
조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%입니다. 조정대상지역 밖은 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다(지방세법 제13조의2). 이사하려고 산 일시적 2주택은 기존 집을 기한 안에 팔면 일반세율이 적용됩니다.
생애최초 주택 취득세 감면은 얼마인가요?
본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고 취득가액 12억 원 이하 주택에 살려고 사면 취득세를 최대 200만 원 줄여 줍니다. 전용 60㎡ 이하 아파트가 아닌 주택(수도권 6억 원·그 외 3억 원 이하)이나 인구감소지역 주택은 최대 300만 원입니다. 2028년 12월 31일 취득분까지 적용됩니다(지방세특례제한법 제36조의3).
주택 취득세는 언제까지 내야 하나요?
잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 신고·납부합니다(지방세법 제20조). 마지막 날이 주말·공휴일이면 그다음 날까지이며, 늦으면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다.
농어촌특별세는 왜 붙나요?
전용면적 85㎡(국민주택 규모)를 넘는 주택은 취득세를 2% 세율로 계산한 금액의 10%(취득가액의 0.2%)를 농어촌특별세로 냅니다. 85㎡ 이하는 비과세입니다(농어촌특별세법 제4조·제5조).
함께 쓰는 계산기
지방세법·지방세특례제한법·농어촌특별세법에 근거한 모의 계산이며, 실제 세액은 관할 시·군·구청 산출액을 따릅니다. 주택 수 산정 예외(상속주택·저가주택 등), 일시적 2주택 요건, 조정대상지역 지정 여부, 감면 추징 요건은 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.